マンションが直面している双子の老化…国交省が焦ってます

蜜を吸っているナガサキアゲハを正面から撮りました もうちょっと迫力が欲しかったですね(^^;)

 マンションが老朽化し、住人も老化してきているという全国的状況に国土交通省も焦りだしているようです。その焦りが今年５月に成立した改正区分所有法に表われています。

鉄筋コンクリート造りマンションの法定耐用年数は47年ですが、国土交通省のデータでは鉄筋コンクリート造りマンションの平均寿命は68年と言われています。

しかし、鉄筋コンクリート造りマンションの物理的な寿命は117年と推定しいる調査もありますので、適正な維持管理をしてゆくことによって長期寿命を享受できる可能性が高まります。

軍艦島に1916年に建てられた日本最古の鉄筋コンクリート（RC）造りの集合住宅がありましたが、今では廃屋です。1974年1月に炭鉱が閉山となり、同年4月には全住民が退去したそうです。つまり、５０年以上も維持管理されずに放っておかれたのですが、現在でも一部の建物は立っています。もし、適切に維持管理がなされていたなら、今でも十分に居住可能な状態だったのではと推測されます。

それでも、法定耐用年数が過ぎ、平均寿命年数近くになってきますと、大きな費用を掛けて修繕を続けるよりは、再生・再建を視野に入れた計画が望まれようになってゆきます。
そのためには、管理組合の総会での決議要件を緩和する必要があります。

改正区分所有法（2026年4月1日施行）では共有部分の変更を総会出席者数の3/4で決議を可能にさせます。それまでは全区分所有者が持つ総議決権数の3/4が決議には必要です。

建替えは、改正前と同様に全区分所有者及び全議決権の各5分の4以上による決議が必要ですが、建物が、地震又は火災に対する安全性に係る建築基準法等への不適合などに該当する場合には、決議要件が5分の4以上から4分の3以上に緩和されます。

しかし、ディベロッパーや建設関連業界では大きな商売になる建替え等の再生が当然のごとく望まれるのでしょうが、大幅に管理費や修繕積立金が上がらない限りは、７０歳代の居住者（区分所有者）の多くは、このまま住み続けたいと思っているのではないでしょうか。